Homberg (EFZE) hat durch Einwohnerrückgang und den Verlust zentraler Einrichtungen mit massiven Leerständen und Instandhaltungsrückstau zu kämpfen. Die Stadt konnte in den vergangenen Jahren durch den gezielten Einsatz des hessischen Stadtentwicklungsfonds JESSICA für das neue Ärztehaus und Ferienwohnungen wichtige Zeichen setzen. Dennoch stehen aktuell für zahlreiche schon leer stehende oder vom Leerstand bedrohte Fachwerkhäuser die Weichenstellung für die zukünftige Nutzung an. Die restriktiven Rahmenbedingungen der öffentliche Haushalte und die auslaufende Förderung im Rahmen des Stadtumbau West erfordert die Entwicklung neuer Träger und Finanzierungsmodelle. In der Fachwerktriennale 2015 wird ein für Homberg zugeschnittenes Organisationsmodell in Zusammenarbeit mit der Wirtschaft entwickelt und vorgestellt.
Von Diana Wetzestein*16. September 2015_Homberg Efze. Was tun mit leerstehenden Immobilien in der historischen Altstadt? Wenn die Immobilien stadtbildprägend sind, kein Investor in Sicht ist und die Kommune die Sanierung finanziell nicht leisten kann, ist diese Frage jeden Tag topaktuell. Bürgermeister Dr. Nico Ritz stellte sie zu Beginn der Homberger Veranstaltung der Fachwerk Triennale 15 im historischen Gasthof Zur Krone. Die 35 Zuhörer, unter denen auch drei Bürgermeisterkollegen waren, zudem Vertreter der Triennalestädte Wolfhagen, Hann. Münden und Felsberg, erfuhren an diesem Tag nicht nur von den Ideen und Planungen um das Traditionsgasthaus, sondern auch von einer ganz neuen Idee, die zum Pilotprojekt werden könnte. „Wir sprechen hier heute über ein Arbeitsprojekt, das noch kein konkretes Projekt ist“, sagte der Bürgermeister.
Das Gasthof Zur Krone soll wiederbelebt und für Vereine und Gäste nutzbar gemacht werden. Nach dem bereits erfolgten treuhänderischen Zwischenerwerb durch die Hessische Landgesellschaft (HLG) würde eine GmbH & Co. KG gegründet, die Stadt trete als GmbH auf, die Kommanditisten würden eine Ausschreibung der Handwerkerleistungen „eingesammelt“. „Bestandteil der Ausschreibung muss sein, dass nur ein Teil der Leistung bezahlt, ein größerer Teil aber in Gesellschaftsanteile umgewandelt werde“, so Steuer- und Wirtschaftsprüfer Achim Boller. Ob das angedachte Trägermodell rechtskonform sei, müsse noch geprüft werden. Die ausschlaggebenden Kriterien seien Haftung, Mindestkapital und der § 122 der Hessischen Gemeindeordnung, so Boller. „Die Haftungsbeschränkung durch die GmbH ist hier ausschlaggebend, diese Rechtsform wäre optimal“, so Boller. Die hier angedachte Lösung habe den Vorteil, dass die Kommanditisten Verlustabschreibungen für ein Denkmal geltend machen könnten.
Matthias Wangelin, Klima und Energieeffizienz Agentur aus Kassel, machte zudem auf das KfW-Programm 432 aufmerksam. Dieses Programm fördert Maßnahmen, mit denen die Energieeffizienz im Quartier erhöht wird. Sach- und Personalkosten könnten damit finanziert werden, so Wangelin. Bezuschusst werden förderfähige Kosten in Höhe von 65 Prozent, zur Erstellung von energetischen Konzepten und für Sanierungsmanager in der 1. Umsetzungsphase. Zudem ist die Kombination mit öffentlichen Fördermitteln möglich. Der Energieeffizienzexperte richtete den Focus seines Vortrages „Energie- und Klimaschutz – Impulse für Fachwerkgebäude“ auf die optimalen Baustoffe und deren Ökobilanz. „Bei historischen Gebäuden müssen wir bei der energetischen Sanierung dennoch die Bauhistorie innen und außen erhalten“, so Wangelin, der die Ökobilanz für Fachwerkhäuser auch nach den Kriterien der Primärenergie verwendeter Dämmstoffe und deren Treibhauspotenzial betrachtete. Wenn wenig „graue Energie“ in den Baustoffen stecke, so sein Fazit, dann seien die Belastungen für die Umwelt gering.
Das 1480 erbaute Gebäude Zur Krone war Eigentum einer Brauerei und bis vor drei Jahren verpachtet. Seit dem steht es leer, von Klimaschutz und Energieeffizienz ist es weit entfernt, heute sanierungsbedürftig. Vor allem in barrierefreie Zugänge, Brandschutz, Küche und Sanitäranlagen müsse investiert werden, stellte der Architekt Klaus Mienert die ersten Planungsergebnisse vor. Über die voraussichtlichen Investitionssummen für dieses Konzept machte Dr. Ritz keine Aussagen, er machte aber deutlich, dass es zu „strategischen Innenentwicklung einer Stadt gehöre, Schlüsselgrundstücke zu erwerben“, um sie vor Spekulanten zu sichern und in sinnvolle Quartiersplanungen mit einbeziehen zu können.
In Homberg Efze sind es zurzeit vier Objekte, für die Lösungen gesucht werden. Es handelt sich um die Engelapotheke, die zum Museum werden soll, die Schirnen, die für eine besondere Gastronomie vorgesehen sind und das historische Gasthaus Zur Krone. „Die Fachwerkgebäude unserer historischen Altstadt stellten ein großes Kapital dar, die Gebäudestrukturen sind aber oftmals ein Hindernis für den Einzelhandel“, so Dr. Ritz. Das verlangte nach intensiven Vorbereitungen und Planungen, die mögliche Investoren überzeugen könnten. Sie müssten oftmals mit vier bis acht Jahren Planungszeit und sechs- bis siebenstellige Geldbeträge rechnen, um zu einer Entscheidung zu kommen. „Investoren sind darum verhalten mit ihrem Engagement in Kernbereichen“, so der Bürgermeister.
Dr. Uwe Ferber, der für die Vorbereitung und Moderation der Veranstaltung verantwortlich war, hielt zudem einen Vortrag über Business Improvement Districts (BID) in Hessen. „Damit können Immobilien- und Standortgemeinschaften gebildet werden, die standortbezogene Maßnahmen ergreifen und kofinanzieren“, so Dr. Ferber, Projektbüro Stadt + Entwicklung Leipzig. Es brauche einen freiwilligen Zusammenschluss von Grundstückseigentümern, die durch eine zeitlich begrenzte „Zwangsabgabe“ aller Eigentümer eines Quartiers den Wert ihrer Immobilien erhalten wollen, das Quartier aufwerten und den Umsatz steigern wollen. Die von der Kommune nach den BID-Gesetzen des Landes erhobenen Mittel würden zur Kofinanzierung von Projekten oder Fördermaßnahmen verwendet.
Ob diese Form der Zusammenarbeit innerhalb der Fachwerkstadt ein mögliches Modell sein könnte, blieb offen. Dass die Stadt Homberg das Angebot der Hessischen Landgesellschaft (HLG) in Anspruch genommen hat, Bestandsimmobilien zu erwerben und für die Stadt zu bevorraten, ist offenbar eine gute Entscheidung gewesen. „Die Bodenbevorratung hessischer Kommunen ist die eigentliche Aufgabe der HLG, wir haben auf die Schwierigkeiten vieler hessischer Kommunen reagiert und in den letzten zwei Jahren bereits zehn Immobilien im Bestand erworben“, sagte Joachim Kothe von der HLG aus Kassel. Die Kommune sichert die Liegenschaften und koordiniert Nutzungskonzepte. Zudem bereitet sie die Grundstücke für Investoren vor und macht sie wieder marktfähig. Dieses Modell ist in Homberg Efze bereits einmal gelungen. Aus einem ehemaligen Behördenhaus wurde ein Ärztehaus, das heute eine gute medizinische Versorgung des Mittelzentrums garantiert. Doch das finanzielle Risiko lastet zu 100 Prozent auf der Kommune, hier richtete die Fachwerklobby ihre Forderung an das Land Hessen, mindestens eine Risikosplittung von 50 : 50 von Land und Kommune zu realisieren. Hier könnte die Stadt Homberg Efze zur Modellstadt für ein optimiertes Länderprogramm werden.
Bürgermeister Dr. Nico Ritz
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